DFL 2: impuesto único de 5 % al arriendo de viviendas económicas desde 2027

La Ley N° 21.850 crea un impuesto único y optativo de 5 % sobre el arriendo bruto de las viviendas económicas (DFL 2) de hasta 90 m², a partir de la tercera vivienda de cada persona y para las sociedades que se dediquen solo a arrendarlas. Grava las rentas desde el 01-01-2027, y el SII ya publicó el borrador de la circular que lo instruye.

En breve

Qué es: un impuesto único y optativo de 5 % sobre el arriendo bruto, sin deducciones, para viviendas económicas de hasta 90 m² arrendadas a personas no relacionadas. Reemplaza al impuesto de primera categoría y a los impuestos finales sobre esa renta.

Para quién: personas naturales desde su tercera vivienda económica (artículo 24 bis), y sociedades y empresas individuales con giro exclusivo de arriendo (artículo 24 ter).

Desde cuándo: rentas devengadas o percibidas desde el 01-01-2027. Se declara por primera vez en la Operación Renta 2028.

Ventana transitoria: quien compre una vivienda económica nueva de hasta 140 m² dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley también puede optar. Según el borrador del SII, son las compraventas celebradas entre el 17-10-2026 y el 17-10-2027.

Estado: la ley está vigente. El SII publicó el borrador de circular Id 3445, en consulta pública hasta el 17-11-2026. Lo que viene de ese borrador lo marcamos como tal.

Norma · Ley N° 21.850, artículo 3 (nuevo inciso segundo del artículo 1° y Título II bis del DFL N° 2) y artículos noveno N° 1 y décimo octavo transitorios, publicada en el Diario Oficial el 17-10-2026

Verificado al 09-11-2026

1. Qué cambia y qué no

El artículo 3 de la Ley N° 21.850 agrega al DFL N° 2 de 1959 un Título II bis, «Del impuesto único a la renta de “Pequeñas Viviendas Económicas”», con dos artículos: el 24 bis, para personas naturales, y el 24 ter, para personas jurídicas y empresas individuales.

Lo que no cambia: las dos viviendas económicas más antiguas de cada persona natural siguen con los beneficios del Título II del DFL 2. Entre ellos está que el arriendo es ingreso no renta (artículo 15). El borrador lo dice así: ser dueño de tres o más viviendas económicas «no impide hacer uso de dichos beneficios respecto de las dos viviendas que tengan la fecha más antigua de adquisición».

Lo nuevo: desde la tercera vivienda económica, el arriendo tributaba con las reglas generales. Desde 2027 puede pagar, en cambio, el impuesto único de 5 %. La ley permite a los propietarios de tres o más viviendas económicas acogerse, «respecto de la tercera vivienda económica en adelante», al artículo 24 bis.

2. Personas naturales: artículo 24 bis

Requisitos de la ley:

Vivienda económica desde la tercera, con superficie edificada no superior a 90 m².
Arrendada a personas no relacionadas en los términos del N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
No asignada a una empresa individual. Si lo está, corresponde el artículo 24 ter.
Pueden entrar los estacionamientos y bodegas ubicados en la misma dirección e incluidos en el mismo contrato, aunque tengan otro rol. Sus metros no se suman a los 90 m².

Base y tasa: 5 % sobre el «importe bruto de dichas rentas, determinadas según el respectivo contrato, sin deducción alguna». Según el borrador, el bruto incluye las mejoras, contribuciones y otros desembolsos convenidos que queden a beneficio del propietario. El IVA, cuando lo haya, no se incluye.

Cómo se declara, según el borrador:

Anualmente, en el Formulario 22 de abril.
La opción se ejerce cada año y puede cubrir todas o algunas de las viviendas que cumplen los requisitos. Una vez ejercida, no se cambia para ese año. Lo que quede fuera tributa con las reglas generales.
Si el dueño no tiene domicilio ni residencia en Chile, quien paga el arriendo debe retener el 5 % (artículo 74 N° 4 de la Ley sobre Impuesto a la Renta), declararlo en el Formulario 50 dentro de los doce primeros días del mes siguiente y presentar la Declaración Jurada 1946.
Si un requisito se incumple durante el año, el impuesto único solo cubre el período en que se cumplió.

3. Sociedades y empresas individuales: artículo 24 ter

Quiénes: las personas jurídicas dueñas de viviendas económicas, cualquiera sea su número, y las personas naturales que asignaron viviendas a su empresa individual, desde la tercera. Según el borrador, no pueden optar las entidades sin personalidad jurídica, como comunidades o fondos de inversión.

Requisitos adicionales:

Giro exclusivo de arriendo de viviendas económicas que cumplan los requisitos. La ley permite además las inversiones «estrictamente necesarias para el mantenimiento o preservación de flujos de caja» y la venta de las viviendas.
La opción se comunica en el aviso de inicio de actividades. No puede optar quien tenga otro giro activo, ni quien haya terminado su giro sin el certificado del artículo 69 del Código Tributario.

Pagos provisionales: la ley los fija en la tasa de 5 % dividida en 12, es decir, 0,4167 % del arriendo bruto de cada mes. El borrador lo expresa como «0,4%».

Entrada desde el primer día, según el borrador: quien hoy arrienda sin haber estado obligado a dar aviso de inicio de actividades y quiera estar en el régimen desde el 01-01-2027 debe dar ese aviso hasta el 31-03-2027. Si lo da después, entra el 01-01-2028.

Salida:

Si obtiene cualquier otra renta, vuelve a las reglas generales por todas sus rentas desde el 1 de enero de ese año.
También puede salir voluntariamente.
En ambos casos no puede volver a entrar.

Otros efectos: no hay derecho a la devolución de IVA del artículo 27 bis. Según el borrador, lo que se reparte a dueños sujetos a la letra A) o al N° 3 de la letra D) del artículo 14 se anota en el registro REX como renta con tributación cumplida.

4. La ventana transitoria: viviendas nuevas de hasta 140 m²

El artículo décimo octavo transitorio permite optar al mismo impuesto a quien, «dentro del plazo de doce meses contado desde la publicación de la presente ley», compre viviendas económicas nuevas de hasta 140 m².

Compraventa celebrada con partes no relacionadas. Según el borrador, no sirve otro título, como permuta, aporte o dación en pago.
Nueva: que no haya tenido una transferencia de dominio anterior. Si el comprador la vende, el siguiente dueño no puede optar.
Plazo, según el borrador: compraventas celebradas «entre el 17 de octubre de 2026 y el 17 de octubre de 2027, ambas fechas inclusive», aunque se inscriban después.
Las rentas pagan el impuesto único desde el 01-01-2027. Según el borrador, lo arrendado entre el 17-10-2026 y el 31-12-2026 tributa con las reglas generales.
Se aplican las demás reglas de los artículos 24 bis y 24 ter en lo que no contradigan al transitorio; por ejemplo, el giro exclusivo y los pagos provisionales para las empresas.

	Régimen permanente (arts. 24 bis y 24 ter)	Ventana transitoria (art. décimo octavo transitorio)
Superficie	Hasta 90 m²	Hasta 140 m²
Vivienda	Nueva o usada, comprada o heredada	Nueva, sin transferencia de dominio anterior
Cómo se adquiere	Cualquier título	Solo compraventa con parte no relacionada
Plazo para adquirir	Sin plazo	Compraventas del 17-10-2026 al 17-10-2027 (borrador)
Rentas gravadas con el 5 %	Desde el 01-01-2027	Desde el 01-01-2027

Ojo con los 90 y los 140 m²: 90 m² es el tope del régimen permanente; 140 m², el de la ventana transitoria para viviendas nuevas. No se mezclan.

5. ¿Conviene? Una forma simple de compararlo

El impuesto único grava el bruto. El régimen general grava la renta después de gastos, a la tasa que corresponda a cada dueño. La comparación útil es 5 % del arriendo bruto contra su tasa marginal × (arriendo − gastos).

Ejemplo ilustrativo, no es su caso: arriendo de M$ 450 al mes (M$ 5.400 al año).

Impuesto único: M$ 270 al año.
Régimen general: con gastos de M$ 1.620 y una tasa marginal de 10 %, el impuesto sobre esa renta es de M$ 378. Con una tasa marginal de 5 %, son M$ 189.

En general, el 5 % conviene más cuanto mayor es la tasa marginal del dueño y menores son los gastos deducibles. En una sociedad la decisión es otra: el giro exclusivo obliga a que la sociedad no haga nada más, y muchas veces eso significa una sociedad nueva.

6. Qué conviene revisar ahora

Cuente sus viviendas económicas por persona y ordénelas por fecha de inscripción. Las dos más antiguas siguen en el régimen de siempre. Una cuota en comunidad cuenta como una vivienda entera.
Mida: hasta 90 m² en el régimen permanente; hasta 140 m² en la ventana transitoria, solo para viviendas nuevas.
Revise a los arrendatarios: con partes relacionadas no hay impuesto único.
Si piensa comprar para arrendar: la ventana transitoria cierra el 17-10-2027 según el borrador y exige compraventa de vivienda nueva con vendedor no relacionado.
Si arrienda a través de una sociedad: evalúe el giro exclusivo antes del 31-03-2027, que según el borrador es el plazo para entrar desde el 01-01-2027.

7. Preguntas frecuentes

¿Las dos primeras viviendas DFL 2 pagan este impuesto?

No. Siguen con los beneficios del Título II, incluido el arriendo como ingreso no renta. El impuesto único es para la tercera en adelante.

¿Puedo descontar las contribuciones o los intereses del crédito?

No. La ley dice que se aplica sobre el bruto «sin deducción alguna». Según el borrador, tampoco puede rebajarse el impuesto territorial de la vivienda contra este impuesto.

¿Hay que elegir el impuesto único todos los años?

Las personas naturales, sí: se opta cada año en el Formulario 22, y puede ser por todas o algunas viviendas, según el borrador. Las empresas del artículo 24 ter entran con el aviso de inicio de actividades y quedan hasta que salen.

¿Sirve si arriendo a la empresa de un familiar?

Depende de si es parte relacionada según el N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Si lo es, no hay impuesto único.

¿Y si el dueño vive fuera de Chile?

Puede optar igual. Según el borrador, quien paga el arriendo retiene el 5 % y lo entera en el Formulario 50.

¿Mi sociedad inmobiliaria puede acogerse?

Solo si su giro es exclusivamente el arriendo de viviendas económicas que cumplen los requisitos. Si tiene otro giro activo, no puede.

8. Fuentes y normativa

Ley N° 21.850, «Para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social», publicada en el Diario Oficial el 17-10-2026. Artículo 3 (nuevo inciso segundo del artículo 1° y Título II bis del DFL N° 2), artículo noveno transitorio N° 1 (vigencia 01-01-2027) y artículo décimo octavo transitorio.
DFL N° 2 de 1959, sobre Plan Habitacional (texto en el Decreto N° 1.101 de 1960, del Ministerio de Obras Públicas).
Borrador de circular del SII Id 3445, sobre las modificaciones de la Ley N° 21.850 al DFL N° 2, en consulta pública hasta el 17-11-2026. Es un borrador, no una norma vigente: el texto final puede cambiar.

Conversemos su caso

Si usted o su empresa arrienda más de dos viviendas DFL 2, o piensa comprar viviendas nuevas para arrendar antes del 17-10-2027, conviene ordenar la cartera y comparar los dos regímenes antes del 01-01-2027. Revise nuestro servicio de consultoría y planificación, escríbanos por WhatsApp o desde nuestro formulario de contacto.

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