Estructura tu holding con la tributación correcta, no con supuestos.

El arriendo a través de una sociedad no tributa como el de una persona natural

Muchos dueños de propiedades en arriendo asumen que la exención de impuesto que existe para el arrendador persona natural (Art. 39 N°3 LIR) se traslada automáticamente si crean una sociedad para administrar esos mismos inmuebles — y no es así: la exención está escrita para personas naturales, y el SII además cambió de criterio en 2021 (Oficio N° 522) para dejar fuera al empresario individual del artículo 14 A, que hasta entonces sí estaba amparado. Una sociedad de inversión tributa sobre la renta efectiva del arriendo con Impuesto de Primera Categoría, como cualquier otra actividad, aunque puede rebajar como gasto los intereses hipotecarios, la depreciación y la mantención de los inmuebles financiados con deuda. La decisión de operar como persona natural o crear una sociedad no es solo administrativa — cambia la carga tributaria real, y conviene evaluarla antes de estructurar, no después.

Quién obtiene la renta del arriendo	¿Exento del Impuesto de Primera Categoría?	Norma o pronunciamiento
Persona natural con domicilio o residencia en Chile	Sí, por la renta efectiva de bienes raíces no agrícolas	LIR, art. 39 N° 3
Empresario individual acogido al régimen del art. 14 A	No. El SII cambió de criterio y dejó sin efecto lo que había sostenido en 2017	Oficio SII N° 522 de 2021, que deja sin efecto el Oficio N° 2.107 de 2017
Sociedad de cualquier tipo: SpA, Ltda. o sociedad de inversiones	No: la exención está escrita para personas naturales	LIR, art. 39 N° 3

Por qué los holdings de inversión casi nunca califican para el régimen Pro Pyme

El régimen Pro Pyme (14D3, tasa 12,5%) exige que las rentas “pasivas” — arriendos, dividendos, intereses — no superen el 35% de los ingresos totales de la empresa. Una sociedad cuyo giro es precisamente recibir arriendos o dividendos supera ese límite casi por definición, por lo que en la práctica queda en el régimen general semi-integrado, con Impuesto de Primera Categoría de 27% y un crédito parcial del 65% imputable a los impuestos finales del socio cuando retira utilidades. No es una desventaja en sí misma — es la regla aplicable a este tipo de sociedad — pero conviene saberlo al planificar antes de constituir el holding, no descubrirlo en la primera declaración de renta.

Punto	Qué exige o qué aplica	Efecto en un holding de inversión
Tope de rentas pasivas del régimen Pro Pyme	Que las rentas de bienes raíces, capitales mobiliarios, cuentas en participación y derechos sociales o acciones no superen el 35% de los ingresos brutos del ejercicio	Una sociedad cuyo giro es recibir arriendos o dividendos supera ese 35% casi por definición
Régimen que termina aplicando	Régimen general del art. 14 A, semi-integrado	Impuesto de Primera Categoría de 27% sobre la renta líquida imponible
Crédito del socio al retirar utilidades	Crédito por el IDPC pagado, imputable a los impuestos finales, con restitución de una parte	Crédito efectivo de 65% del Impuesto de Primera Categoría pagado

Vender el inmueble: persona natural o sociedad

La decisión de a nombre de quién queda una propiedad no se juega solo en el arriendo: se juega sobre todo en la venta. Una persona natural que vende fuera de su actividad habitual tiene un tramo de mayor valor que no constituye renta, y ese tramo se consume con el conjunto de sus enajenaciones a lo largo del tiempo, no por cada inmueble. Una sociedad de inversión no tiene ese tramo: todo el mayor valor entra a su renta líquida imponible. Por eso, cuando una propiedad se compra pensando en venderla en algunos años, meterla al holding puede costar más de lo que ahorra en la administración del arriendo. A esa decisión se le suma hoy una variable con plazo: la reforma tributaria 2026 contempla una rebaja transitoria del 50% al impuesto a las donaciones durante 12 meses desde la publicación de la ley, lo que puede cambiar el momento óptimo para reordenar un patrimonio inmobiliario familiar.

Quién vende el inmueble	Tratamiento del mayor valor	Norma
Persona natural, fuera de su actividad habitual	No constituye renta hasta 8.000,00 UF de mayor valor, considerado sobre el conjunto de sus enajenaciones; el exceso tributa	LIR, art. 17 N° 8 letra b)
Sociedad de inversión	El mayor valor forma parte de la renta líquida imponible y tributa con el impuesto de la sociedad. No aplica el tramo liberado de 8.000,00 UF	LIR, art. 17 N° 8 letra b) y art. 20
Cualquiera de los dos, si el precio se aparta del de mercado	El SII puede tasar el valor asignado a la enajenación	Código Tributario, art. 64

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia tributaria hay entre arrendar a mi nombre o a través de una sociedad?

A tu nombre como persona natural puede aplicar una exención de impuesto sobre el arriendo (si no tienes giro comercial); a través de una sociedad, el arriendo tributa siempre como renta efectiva con Impuesto de Primera Categoría, aunque puedes descontar gastos asociados al inmueble (intereses, depreciación, mantención). Antes de traspasar propiedades ya arrendadas a una sociedad conviene simular el efecto tributario real, porque el cambio no es reversible sin costos de escrituración y, en algunos casos, de impuesto a la transferencia.

¿Un holding de inversiones puede acogerse al régimen Pro Pyme?

En general no, porque las rentas de arriendo, dividendos e intereses suelen superar el 35% de rentas pasivas que exige la ley para acceder a ese régimen; la mayoría de los holdings tributan en el régimen general. Aun si no calificas para Pro Pyme, el crédito parcial del 65% del régimen general reduce la carga final cuando efectivamente retiras las utilidades, por lo que conviene modelar el efecto combinado empresa-socio antes de decidir la estructura.

¿Qué pasa si vendo un inmueble de la sociedad?

El mayor valor tributa como ingreso ordinario de la sociedad, sin el beneficio de exención de hasta 8.000 UF que sí existe para personas naturales que venden a título personal. Por eso, si planeas vender un inmueble específico en el corto plazo, conviene evaluar antes de comprarlo si conviene mantenerlo a nombre personal o traspasarlo a la sociedad, porque el tratamiento tributario de la venta cambia según quién sea el dueño.

¿Conviene tener varios inmuebles en una sola sociedad o separarlos?

Depende de tus objetivos (control de riesgo, sucesión, financiamiento); lo evaluamos caso a caso considerando tanto el efecto tributario como el legal. Concentrar todo en una sociedad simplifica la administración pero expone el patrimonio completo a los riesgos de cualquiera de los inmuebles; separarlos da más control pero implica más costos de mantención societaria — no hay una respuesta única.

¿Ayudan con la sucesión o traspaso del patrimonio a la siguiente generación?

Sí, en conjunto con nuestro equipo de Consultoría y planificación y el área legal asociada, evaluando alternativas de estructuración patrimonial. Este trabajo conviene planificarlo con años de anticipación, porque las alternativas de estructuración patrimonial (donaciones, pactos de socios, reorganización societaria) suelen requerir plazos y trámites que no se resuelven de un día para otro.

¿Qué pasa si arriendo un inmueble a una empresa relacionada?

Ese tipo de operaciones entre partes relacionadas está bajo revisión activa del SII; te ayudamos a estructurarlas correctamente y con respaldo documental para evitar cuestionamientos. El valor del arriendo debe pactarse a precio de mercado, con respaldo comparable (tasación o arriendos similares de la zona), porque un valor fuera de mercado entre relacionadas es justamente lo que el SII revisa con más atención.

¿Manejan también la contabilidad de sociedades de inversión financiera, no solo inmobiliarias?

Sí, trabajamos ambos perfiles: carteras de instrumentos financieros y carteras de bienes raíces, con la misma lógica de planificación. La diferencia principal está en el tipo de respaldo documental que se exige — contratos de arriendo y tasaciones para inmuebles, cartolas y comprobantes de corredora para instrumentos financieros — pero la lógica de planificación tributaria es la misma.

¿Desde cuántos inmuebles o qué monto de inversión conviene crear una sociedad?

No hay un umbral único; depende de tu situación patrimonial completa, tus proyecciones y cómo piensas usar las rentas — lo conversamos en un diagnóstico inicial sin costo. En general, mientras más previsible y recurrente sea el ingreso por arriendo, más sentido tiene formalizar una sociedad — el diagnóstico inicial revisa tanto el efecto tributario como los costos de mantener la sociedad activa.