Las 8.000 UF que no pagan impuesto no son por operación: son un tope de por vida. Y la vieja regla de que vender antes del año obliga a pagar IVA dejó de existir en marzo de 2020. Dos ideas equivocadas que siguen circulando y que cambian por completo el número final.
En breve
Lo que se grava no es el precio: es el mayor valor, la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario actualizado del inmueble. Si no hay ganancia, no hay impuesto, y ahí —en cómo se arma ese costo— se define el número final. Para acceder al tratamiento de ingreso no renta debe transcurrir más de un año entre compra y venta, cuatro en dos casos.
En este artículo
- Qué se grava: el mayor valor, no el precio
- El plazo: más de un año, o cuatro en dos casos
- Las 8.000 UF: un tope de por vida, no por operación
- Cómo tributa el exceso: tres caminos
- El costo tributario: aquí se define el número
- Si compraste antes de 2014 o antes de 2004
- Vender a un familiar o a una sociedad relacionada
- Propiedades heredadas
- El mito del IVA: la presunción del año ya no existe
- DFL 2 no te exime del mayor valor
- Si el vendedor es una empresa
- Fuentes
Vender una propiedad es, para la mayoría de las personas, la operación económica más grande de su vida. También es una de las peor entendidas en materia tributaria: circula material desactualizado, folletos que reproducen normas derogadas y cálculos hechos con reglas que cambiaron hace años.
Esto es lo que rige a septiembre de 2026.
Qué se grava: el mayor valor, no el precio
No tributa la venta, tributa la ganancia. La base es el mayor valor: la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario actualizado del inmueble. Si no hay ganancia, no hay impuesto.
El régimen aplicable está en el artículo 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, y las instrucciones vigentes del SII son las de la Circular N° 43 de 2021, dictada tras la Ley 21.210.
Ese régimen alcanza a la persona natural, siempre que el inmueble no haya sido asignado a su empresa individual, y también a contribuyentes sin domicilio ni residencia en Chile no obligados a declarar según contabilidad. Si el vendedor determina Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas, la puerta se cierra: volveremos sobre eso al final.
El plazo: más de un año, o cuatro en dos casos
Para que el mayor valor pueda tratarse como ingreso no renta, entre la fecha de adquisición y la de enajenación debe transcurrir un plazo que exceda de un año.
| Origen del inmueble | Plazo que debe transcurrir | Si se vende antes |
|---|---|---|
| Regla general | Más de 1 año | El mayor valor se grava íntegro con Global Complementario o Adicional: no hay tope exento que rescatar |
| Proviene de la subdivisión de terrenos, urbanos o rurales | Más de 4 años | Igual |
| Proviene de la construcción de edificios por pisos o departamentos | Más de 4 años | Igual |
| Adquirido por herencia | El plazo se cuenta desde la apertura de la sucesión —la muerte del causante— y no desde la inscripción ni la posesión efectiva | Igual |
El plazo sube a cuatro años en dos situaciones: cuando el bien raíz proviene de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, y cuando deriva de la construcción de edificios por pisos o departamentos.
Vendida la propiedad antes del plazo, el mayor valor se grava íntegro con Global Complementario o Adicional. No hay tope exento que rescatar.
Las 8.000 UF: un tope de por vida, no por operación
Este es el punto que más se explica mal.
Cumplido el plazo, el mayor valor constituye ingreso no renta hasta 8.000 UF, y ese límite es acumulado por contribuyente, no por operación ni por inmueble. La Circular 43 es explícita: el mayor valor obtenido en cada ejercicio se va sumando y goza del carácter de ingreso no renta hasta completar el límite, independiente del número de enajenaciones, y no existe plazo para agotarlo.
Dos precisiones operativas que suelen omitirse:
- La UF se considera al último día del año comercial en que ocurrieron las enajenaciones, no a la fecha de la escritura.
- Dentro de cada ejercicio, primero se compensan las pérdidas y sobre el resultado neto se imputa el tope.
Para dimensionarlo: con el valor de la UF al 31-08-2026 —$40.873,77 según la tabla oficial del SII— 8.000 UF equivalen a unos MM$327,0. La cifra definitiva depende de la UF al 31 de diciembre del año de la venta, de modo que ese número es referencial, no el aplicable.
Quien vendió un departamento hace cinco años y consumió parte del tope, hoy dispone del saldo, no de 8.000 UF frescas.
Cómo tributa el exceso: tres caminos
Superado el tope, el exceso paga. Las alternativas vigentes son tres:
| Alternativa | Base | Quién puede usarla | Cuándo mirarla con atención |
|---|---|---|---|
| Global Complementario o Adicional | Percibida | Regla general | Es el punto de partida de la comparación |
| Reliquidación del Global Complementario | Devengada, distribuyendo el mayor valor en los años de tenencia del bien | Solo contribuyentes con domicilio o residencia en Chile | Cuando el mayor valor concentrado en un solo ejercicio dispara la tasa marginal |
| Impuesto único y sustitutivo de 10% | Percibida | Quien opte por él en el Formulario 22 | Cuando la tasa marginal efectiva del contribuyente supera el 10% |
Global Complementario o Adicional sobre base percibida. Es la regla general.
Reliquidación del Global Complementario sobre base devengada. Los contribuyentes con domicilio o residencia en Chile pueden optar por reliquidar, distribuyendo el mayor valor en los años de tenencia del bien. Sirve cuando el mayor valor concentrado en un solo ejercicio dispara la tasa marginal.
Impuesto único y sustitutivo del 10% sobre base percibida. Una tasa plana, sin tabla progresiva. El propio Formulario 22 del Año Tributario 2026 contiene la línea correspondiente, denominada «Impuesto único de 10% por enajenación de bienes raíces, según art. 17 N° 8 letra b) LIR y/o art. 4 Ley N° 21.078».
Cuál conviene depende del monto del mayor valor, de tus otras rentas del año y de los años de tenencia. No hay una respuesta general: hay un cálculo comparativo que conviene hacer antes de firmar, no en abril del año siguiente.
El costo tributario: aquí se define el número
El costo se compone del valor de adquisición más los desembolsos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, ambos reajustados por la variación del IPC entre el mes anterior a la adquisición o mejora y el mes anterior a la enajenación.
| Concepto | ¿Suma al costo tributario? | Condición |
|---|---|---|
| Valor de adquisición | Sí | Reajustado por IPC entre el mes anterior a la adquisición y el mes anterior a la enajenación |
| Mejoras útiles, que aumentan el valor venal o de venta | Sí | Deben haber sido declaradas oportunamente al SII para incorporarse al avalúo fiscal. Tener las boletas no basta |
| Reparaciones locativas, que subsanan deterioros | No | Excluidas expresamente por la Circular 43 |
| Mejoras necesarias, que reparan el mal estado del bien | No | Excluidas expresamente por la Circular 43 |
| Impuesto a las asignaciones por causa de muerte efectivamente pagado | No al costo, pero sí como crédito contra el impuesto que grava el mayor valor | En la proporción que corresponda al inmueble enajenado, debidamente reajustado |
Pero no toda obra es mejora computable. La Circular 43 solo admite las mejoras útiles —las que aumentan el valor venal o de venta— y excluye expresamente las reparaciones locativas, que subsanan deterioros, y las mejoras necesarias, que reparan el mal estado.
Y hay un requisito formal que se descubre demasiado tarde: las mejoras deben haber sido declaradas oportunamente ante el SII para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal. Una ampliación no declarada no se convierte en costo el día de la venta por el solo hecho de tener las boletas.
Si estás pensando en vender en los próximos años y has invertido en la propiedad, esto es lo primero que hay que revisar.
Si compraste antes de 2014 o antes de 2004
Existen dos reglas de arrastre que siguen plenamente operativas y que cambian el resultado.
Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004. Se les aplica la Ley de la Renta según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014, no el régimen actual. El SII lo mantiene en sus instrucciones y lo reitera en su material de consulta actualizado en abril de 2026.
Inmuebles adquiridos antes del 29 de septiembre de 2014 y enajenados desde el 1 de enero de 2017. El numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley 20.780 permite optar entre tres valores de costo: el valor de adquisición más mejoras reajustado; el avalúo fiscal al 1 de enero de 2017, reajustado desde diciembre de 2016; o el valor de mercado al 29 de septiembre de 2014, acreditado fehacientemente e informado al SII.
Advertencia sobre esta última: ya no se puede ejercer. El plazo para informar la tasación comercial al Servicio venció el 30 de junio de 2016. Quien no la informó entonces dispone hoy de las dos primeras alternativas, y en muchos casos el avalúo fiscal al 1 de enero de 2017 arroja un costo bastante mejor que el precio pagado décadas atrás.
Vender a un familiar o a una sociedad relacionada tiene costo
Si el comprador es una parte relacionada, el tratamiento cambia y empeora: el mayor valor se grava con impuestos finales sobre base devengada, y no proceden ni la reliquidación ni el ingreso no renta.
El universo de relacionados que considera la Circular 43 incluye al cónyuge, al conviviente civil, a los parientes ascendientes y descendientes hasta el segundo grado, a los relacionados conforme al artículo 8° del Código Tributario, y a directores, gerentes y entidades que estos controlen.
Traducido: la venta a un hijo o a la sociedad de la familia pierde el beneficio de las 8.000 UF. Es una operación que se hace con frecuencia sin dimensionar el efecto.
| Situación | Qué ocurre con el beneficio | Norma |
|---|---|---|
| El comprador es parte relacionada: cónyuge, conviviente civil, ascendientes y descendientes hasta el segundo grado, relacionados del art. 8° del Código Tributario, y directores, gerentes y entidades que estos controlen | Se pierde el ingreso no renta y la reliquidación. El mayor valor se grava sobre base devengada | LIR art. 17 N° 8 letra b); Circular SII N° 43 de 2021 |
| El vendedor determina Primera Categoría sobre rentas efectivas | No aplica el artículo 17 N° 8: sin 8.000 UF ni impuesto único de 10%. Va al régimen general | LIR art. 20 N° 5 |
| El inmueble estaba en el activo inmovilizado y la empresa tuvo derecho a crédito fiscal por su adquisición o construcción | La venta queda además gravada con IVA | DL 825, art. 8° letra m) |
| Vivienda acogida al DFL 2 de 1959 | Conserva beneficios en el arriendo, pero el mayor valor de la venta no tiene exención propia | LIR art. 17 N° 8 letra b) |
Propiedades heredadas
Dos reglas propias que conviene tener claras.
La fecha de adquisición es la de apertura de la sucesión, es decir, la muerte del causante conforme al artículo 955 del Código Civil, no la de la inscripción ni la de la posesión efectiva. Eso es lo que se usa para computar los plazos de uno y cuatro años.
El costo se determina con las normas de valoración de la Ley 16.271: el avalúo que tenían los bienes raíces a la fecha de la delación de la herencia, salvo los inmuebles adquiridos por el causante dentro de los tres años anteriores, que se estiman en su valor de adquisición cuando este fuere superior.
Y algo que suele desconocerse: el impuesto a las asignaciones por causa de muerte efectivamente pagado puede imputarse como crédito contra el impuesto que grava el mayor valor, en la proporción que corresponda al inmueble enajenado y debidamente reajustado. Si heredaste y pagaste impuesto de herencia, esa plata no está perdida.
El mito del IVA: la presunción del año ya no existe
Aquí hay que ser categórico, porque el error es masivo.
Hasta 2020, el DL 825 presumía habitualidad —y por tanto IVA— cuando entre la adquisición o construcción del inmueble y su enajenación transcurría un plazo igual o inferior a un año. La Ley 21.210 eliminó esa presunción, con vigencia desde el 1 de marzo de 2020, según instruyó el SII en su Circular N° 37 de 2020. Antes, la Ley 20.899 ya había eliminado la presunción de los cuatro años para edificios por pisos o departamentos.
Hoy no queda ninguna presunción de habitualidad por plazo. La calificación es caso a caso, conforme al artículo 4° del Reglamento del DL 825: el SII pondera la naturaleza, cantidad y frecuencia de las ventas y el ánimo con que se adquirió el bien. La carga de probar que no hay habitualidad recae en el contribuyente.
Conclusión práctica: la venta de un inmueble por un particular no habitual no está gravada con IVA, aunque venda dentro del primer año. Para acreditarlo ante el notario se suscribe la declaración jurada del artículo 75 del Código Tributario que estableció la Resolución Exenta N° 16 de 2017, cuyo formulario contempla expresamente la causal de venta efectuada por un vendedor no habitual.
Ojo con el material que sigue circulando: el propio folleto del SII sobre IVA en la venta de propiedades todavía reproduce la presunción del año. Está desactualizado.
DFL 2 no te exime del mayor valor
Otra confusión frecuente. Las viviendas económicas acogidas al DFL 2 de 1959 conservan beneficios en materia de rentas de arrendamiento, pero el mayor valor obtenido en su venta no tiene exención propia: se sujeta al régimen general del artículo 17 N° 8 letra b), como cualquier otro inmueble.
Además, el DFL 2 ya no es lo que era. La Ley 20.455 restringió sus beneficios a personas naturales y a un máximo de dos viviendas; la Ley 21.210 eliminó, desde marzo de 2020, la regla que dejaba fuera del cómputo a las viviendas adquiridas por herencia; y la Ley 21.420 puso fin, a contar del 1 de enero de 2023, a los derechos adquiridos de quienes eran propietarios antes de noviembre de 2010.
Si el vendedor es una empresa
Cuando el enajenante determina Primera Categoría sobre rentas efectivas, el mayor valor no se rige por el artículo 17 N° 8: se clasifica en el artículo 20 N° 5 y tributa como un ingreso del régimen general, con Primera Categoría y luego Global Complementario o Adicional según el régimen de la empresa. No hay ingreso no renta de 8.000 UF ni impuesto único del 10%.
Y si el inmueble formaba parte del activo inmovilizado y la empresa tuvo derecho a crédito fiscal por su adquisición o construcción, la venta queda además gravada con IVA conforme al artículo 8° letra m) del DL 825. Conviene subrayarlo: la excepción de los 36 meses que muchos invocan está redactada solo para bienes muebles y solo entre contribuyentes Pro Pyme. Para inmuebles no hay plazo que salve la operación.
Cómo te ayudamos en C&C
Revisamos los antecedentes de tu propiedad, reconstruimos el costo tributario con las mejoras que efectivamente computan, verificamos cuánto tope de 8.000 UF tienes disponible, comparamos las tres formas de tributar el exceso para que elijas con números a la vista, y dejamos la operación declarada correctamente ante el SII. Idealmente, antes de que firmes. Forma parte de nuestro servicio de cumplimiento tributario.
Sigue leyendo: cómo recuperar el IVA de tus inversiones con el Artículo 27 bis. Si el inmueble está en una sociedad de inversiones, revisa también cómo tributa un holding inmobiliario.
Fuentes
Régimen del mayor valor. Contenido revisado el 02-09-2026.
- LIR, art. 17 N° 8 letra b) — régimen del mayor valor en la enajenación de bienes raíces y tope de 8.000 UF.
- Circular SII N° 43 de 2021 — instrucciones vigentes tras la Ley N° 21.210: carácter acumulativo del tope, mejoras computables y universo de partes relacionadas.
- LIR, art. 20 N° 5 — mayor valor cuando el vendedor determina Primera Categoría sobre rentas efectivas.
- Ley N° 20.780, artículo tercero transitorio, numeral XVI — opciones de costo para inmuebles adquiridos antes del 29-09-2014; el plazo para informar la tasación comercial venció el 30-06-2016.
- Ley N° 21.078, art. 4 — impuesto único de 10%, tal como aparece en el Formulario 22 del Año Tributario 2026.
IVA, herencia y DFL 2.
- Ley N° 21.210 y Circular SII N° 37 de 2020 — eliminación de la presunción de habitualidad por plazo, con vigencia desde el 01-03-2020.
- Reglamento del DL N° 825, art. 4° — calificación de habitualidad caso a caso: naturaleza, cantidad y frecuencia de las ventas y ánimo de adquisición.
- Resolución Ex. SII N° 16 de 2017 — declaración jurada del art. 75 del Código Tributario que se suscribe ante notario, con la causal de vendedor no habitual.
- Ley N° 16.271 — normas de valoración para determinar el costo de un inmueble heredado; Código Civil, art. 955, para la fecha de apertura de la sucesión.
- DFL N° 2 de 1959, con las modificaciones de las leyes N° 20.455, N° 21.210 y N° 21.420 — beneficios restringidos a personas naturales y a un máximo de dos viviendas, y fin de los derechos adquiridos desde el 01-01-2023.
- SII, valor de la UF: $40.873,77 al 31-08-2026.
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Este artículo tiene fines informativos y refleja la normativa vigente al 02-09-2026. No sustituye una asesoría particular: cada caso depende de los antecedentes específicos del contribuyente.
Claudio Cortés es socio fundador de C&C Contadores Auditores, firma chilena de contabilidad, auditoría y asesoría tributaria. Contador Auditor y Magíster en Tributación de la Universidad de Chile. Nosotros · LinkedIn