Costeo por obra e IVA al día, sin sorpresas en cada estado de pago.

El IVA de una obra se paga cuando se cobra, no cuando se ejecuta

Un error común en construcción es llevar el IVA como si se devengara al avance físico de la obra. La ley de IVA grava los contratos generales de construcción y de instalación de especialidades, pero el impuesto se devenga cuando se percibe el pago de cada estado de pago, no cuando se ejecuta el trabajo — así lo confirma el propio SII sobre facturación de estados de pago en contratos a suma alzada. La base imponible es el monto total del estado de pago, sin descontar la retención de garantía, porque esa retención no está afecta a IVA por no remunerar venta ni servicio en sí misma. Llevar mal este orden — facturar antes de cobrar, o descontar la garantía de la base del IVA — genera diferencias que el SII detecta al cruzar tus declaraciones con las de tus mandantes.

Operación	Cuándo se emite la factura	Sobre qué monto	Legislation
Contrato general de construcción (suma alzada o por administración)	Al percibir el pago de cada estado de pago, cualquiera sea la oportunidad en que ese pago se efectúe	Monto total del estado de pago	DL 825, art. 8 letra e), art. 9 letra f) y art. 55 inciso 2º
Contrato de instalación o confección de especialidades	Mismo criterio: al percibir el pago	Monto total del estado de pago	DL 825, art. 8 letra e) y art. 55 inciso 2º
Retención de garantía descontada del estado de pago	No se factura al retenerse; se factura al liberarse	No rebaja la base imponible del estado de pago	DL 825, art. 16 letra c) · Oficio SII N° 897 de 23-04-2026
Venta de la vivienda terminada	Operación distinta del contrato de construcción, con su propio devengo	Precio de venta del inmueble	DL 825, art. 8 y art. 9 letra f)

La subcontratación trae responsabilidad legal, no solo tributaria

Si subcontratas parte de la obra, la Ley 20.123 (Código del Trabajo, Art. 183-A y siguientes) te hace responsable solidario de las obligaciones laborales y previsionales de los trabajadores de tus subcontratistas — sueldos, cotizaciones, indemnizaciones. Esa responsabilidad baja de solidaria a subsidiaria solo si ejerces activamente tu derecho de información y retención sobre el cumplimiento de cada subcontratista (Art. 183-C), lo que en la práctica significa pedir certificados de cumplimiento previsional antes de pagar cada estado de pago, no al final de la obra. Además, los subcontratistas independientes que facturan por boleta de honorarios tienen hoy una retención de 15,25% (2026), en alza gradual hasta 2028 — un dato que afecta cómo cuadra el flujo de caja de la obra mes a mes.

Si como mandante…	Tu responsabilidad es	Qué significa en la práctica	Legislation
No ejerces el derecho de información ni el de retención	Solidaria	El trabajador del subcontratista puede demandarte directamente a ti, sin pasar antes por su empleador	Código del Trabajo, art. 183-B
Ejerces ambos derechos antes de pagar cada estado de pago	Subsidiaria	Responde primero el subcontratista; tú solo si él no cumple	Código del Trabajo, arts. 183-C y 183-D
En cualquiera de los dos casos, qué cubre	Remuneraciones, cotizaciones previsionales e indemnizaciones legales por término de contrato	Limitada al tiempo y a la obra en que el trabajador prestó servicios para ti	Código del Trabajo, art. 183-B

El crédito especial de constructoras se acaba el 01-01-2027

El crédito del artículo 21 del DL 910 sigue vigente, pero hoy vale la cuarta parte de lo que valía: 16,25% del débito fiscal, contra el 65% original. Y lo decisivo no es la fecha de venta de la vivienda, sino la fecha del permiso de edificación y la del inicio de las obras. Un contrato celebrado en 2026 conserva el beneficio solo si el permiso se obtuvo y las obras se iniciaron antes del 01-01-2027; si cualquiera de esas dos fechas se corre al año siguiente, el proyecto queda sin crédito. Para una cartera en carpeta eso convierte una gestión administrativa —adelantar el permiso— en dinero: 16,25% del débito fiscal, con tope de 225,00 UF por vivienda.

Situación del proyecto	Crédito sobre el débito fiscal	Tope por vivienda	Valor máximo de la vivienda
Permiso de edificación solicitado antes del 30-04-2023	65%	225,00 UF	2.000,00 UF (2.200,00 UF con subsidio)
Contrato celebrado entre el 01-01-2023 y el 31-12-2024, con permiso y obras iniciadas antes del 01-01-2025	32,5%	225,00 UF	2.000,00 UF (2.200,00 UF con subsidio)
Contrato celebrado entre el 01-01-2025 y el 31-12-2026, con permiso y obras iniciadas antes del 01-01-2027	16,25%	225,00 UF	2.000,00 UF (2.200,00 UF con subsidio)
Desde el 01-01-2027	Sin crédito	—	—

Frequently asked questions

¿Cuándo se factura y se paga el IVA de un contrato de construcción?

Cuando se percibe el pago de cada estado de pago, no cuando se ejecuta el trabajo; la base es el monto total del estado de pago, sin descontar la retención de garantía. Emitir la factura antes de recibir el pago efectivo del estado de pago genera un débito fiscal sin el ingreso de caja correspondiente, un desfase que conviene evitar planificando bien el ciclo de facturación de cada obra.

¿Qué pasa si mi obra tiene subsidio habitacional del MINVU?

Puede quedar exenta de IVA total o parcialmente; lo evaluamos según el financiamiento específico de cada proyecto. Cada convenio de subsidio tiene sus propias condiciones de exención, por lo que revisamos el contrato y la resolución específica del proyecto antes de definir cómo facturar, en vez de aplicar un criterio general a toda la cartera de obras.

¿Sigue vigente el crédito especial a empresas constructoras?

Sí, aunque decreciendo por ley y con eliminación completa proyectada desde 2027; hay que revisar cada proyecto para saber si aún aplica y en qué monto. El beneficio se calcula sobre el débito fiscal de la venta de viviendas y tiene un tope de valor de la vivienda para aplicar, por lo que conviene verificar proyecto por proyecto si la unidad vendida sigue calificando bajo el calendario de rebaja vigente. Y hay un cambio en camino: la reforma tributaria 2026 contempla eximir de IVA la primera venta de viviendas nuevas por un plazo acotado, conservando el vendedor su crédito fiscal de construcción.

¿Soy responsable si mi subcontratista no paga las cotizaciones de sus trabajadores?

Puedes serlo, salvo que ejerzas tu derecho de información y retención sobre cada subcontratista antes de pagarle; te ayudamos a implementar ese control. El derecho de información y retención se ejerce formalmente ante la Inspección del Trabajo, y llevar ese trámite al día —no solo pedir el certificado informalmente— es lo que efectivamente traslada el riesgo de solidaria a subsidiaria.

¿Cómo se lleva la contabilidad de costos por obra?

Separando ingresos, materiales, mano de obra y subcontratos por proyecto, para que sepas el margen real de cada obra y no solo el resultado global de la empresa. Este control por obra es además lo que te permite decidir a tiempo si conviene renegociar un contrato o ajustar el presupuesto de las obras que siguen en curso, en vez de descubrir el resultado real recién al cierre del ejercicio.

¿Qué pasa con las retenciones de garantía en la contabilidad?

No están afectas a IVA al momento de retenerse; se manejan como un pasivo hasta su liberación, y te ayudamos a que no se confundan con ingresos del período. Al liberarse la garantía (normalmente contra la recepción conforme de la obra) recién ahí corresponde facturarla y declarar el IVA asociado, por lo que un mal registro contable puede adelantar o atrasar indebidamente ese pago de impuesto.

¿Atienden empresas que trabajan como contratistas y como mandantes a la vez?

Sí, evaluamos tu situación en ambos roles, ya que las obligaciones y riesgos cambian según el rol que cumplas en cada contrato. En ese caso conviene además revisar que los contratos entre ambos roles queden claramente separados en tu contabilidad, para no mezclar los estados de pago que recibes como contratista con los que emites como mandante de tus propios subcontratistas.

¿Qué pasa si tengo facturas de proveedores que el SII cuestiona?

Te acompañamos en el respaldo documental de cada operación; el sector construcción es foco habitual de revisión por cadenas largas de subcontratación, así que conviene mantener el respaldo ordenado desde el inicio, no reconstruirlo ante una fiscalización. Mantener las órdenes de compra, guías de despacho y respaldo de recepción de materiales en cada obra —no solo la factura— es lo que permite acreditar rápidamente una operación real cuando el SII la cuestiona.